Omgevingsrecht-ruimte
Het kantoor heeft een ruime expertise opgebouwd in de toch wel complexe en snel wijzigende reglementering inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw.
De nieuwe omgevingsvergunning trad op 1 januari 2018 volledig in werking voor alle aanvragen inzake stedenbouwkundige handelingen, het verkavelen van gronden en het exploiteren van ingedeelde inrichtingen.
Ruimtelijke ordening en leefmilieubescherming worden gekaderd onder de koepel van het “omgevingsrecht”. Er is aldus een integratie van de procedures milieuvergunning en de stedenbouwkundige vergunning.
Dit heeft tot gevolg dat we niet meer spreken van een bouwvergunning, een milieuvergunning of een verkavelingsvergunning maar over een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen, over een omgevingsvergunning voor de exploitatie van ingedeelde inrichtingen of activiteiten en over de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden.
Specifiek voor te bouwen dient een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen te worden aangevraagd, vroeger een bouwvergunning of stedenbouwkundige vergunning genoemd.
Ook voor het verkavelen van gronden is een omgevingsvergunning nodig, vroeger verkavelingsvergunning genoemd.
Ook veranderingen aan een onroerend goed dat zonevreemd is behoeven een omgevingsvergunnng. En onroerend goed is zonevreemd als het onroerend goed of het gebruik ervan niet verenigbaar is met de ruimtelijke bestemming van de grond (zie topic planologie).
Het Omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 is een proceduredecreet dat de regelgeving m.b.t. de milieuvergunning en de stedenbouwkundige vergunning integreert. Daarnaast is er ook de integratie van de socio-economische vergunning en van de vergunning voor vegetatiewijziging. De inhoudelijke regels van de de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het Decreet Algemene Bepalingen Milieubeleid en de respectievelijke uitvoeringsbesluiten blijven van toepassing.
Nieuw is dat de omgevingsvergunning voor de exploitatie van ingedeelde inrichtingen of activiteiten, gelden in principe voor onbepaalde duur ( permanente vergunning) en niet langer maximaal voor 20 jaar. Meer dan vroeger zullen er flankerende/periodieke evaluaties volgen voor permanente vergunningen.
Ook de administratieve lus is nieuw en moet helpen procedurefouten te verhelpen/herstellen. De vergunningverlening gebeurt onder meer op basis van overleg cfr. Projectvergaderingen.
Het kantoor biedt ondersteuning bij de drie basispijlers van de reglementering zijnde:
de omgevingsvergunning
planning
handhaving
Omgevingvergunningen, ruimtelijke planning, zonevreemde gebouwen en bedrijven, planschade en planbaten bij planologische herbestemming behoren tot de expertise van het kantoor.
De dienstverlening van het kantoor met betrekking tot ruimtelijke ordening en stedenbouw kan als volgt worden samengevat:
juridische begeleiding bij aanvragen voor omgevingsvergunningen en verkavelingsvergunningen
ondersteuning bij het opmaken van bezwaarschriften tijdens een openbaar onderzoek
voeren van administratieve beroepsprocedures voor de deputatie, het Departement Omgeving
indien nodig wordt een schorsings- en vernietigingsberoep ingesteld voor de Raad voor Vergunningsbetwistingen of de Raad van State tegen verkavelings- en stedenbouwkundige vergunningen, wijzigingen gewestplan, BPA's, RUP's, beschermingsbesluiten e.a.
Ook wat betreft de stedenbouwhandhaving staat het kantoor de cliënt bij in het voeren van procedures voor de Rechtbanken van eerste aanleg en Hoven van beroep aangaande het herstel en sanctioneren van stedenbouwmisdrijven
Planologie
De definitie van ruimtelijke planning luidt "De systematische voorbereiding van beleidsvormende en uitvoerende handelingen, die gericht zijn op het bewust interveniëren in de ruimtelijke orde en op het organiseren van deze interventies."
De overheid stelt de verschillende bestemmingsgebieden gewestplannen vast. De bestaande plannen regelen het grondgebruik van uw grond. De vaststelling gebeurde vroeger op basis van de Stedenbouwwet van 22 maart 1962. Thans is er een overgangsfase voorzien van gewestplannen naar ruimtelijke structuurplannen en ruimtelijke uitvoeringsplannen. Er bestaat een hiërarchie tussen de verschillende plannen. De stedenbouwkundige voorschriften die bij elk ruimtelijk uitvoeringsplan horen bepalen wat mogelijk is binnen een welbepaald gebied of voor een welbepaald onroerend goed.
Om na te gaan wat er met een bepaald onroerend goed mogelijk is, dient er rekening te worden gehouden met de actuele vastgestelde plannen, en aldus de meest recente bestemming te kennen.
Gewestplannen, BPA’s, RUP’s kunnen ook worden gewijzigd. Dit kan de marktwaarde en rendement van de omgeving beïnvloeden. Het wijzigen van plannen gaat gepaard met een openbaar onderzoek. Tijdens dit openbaar onderzoek kan bezwaar worden ingediend. Indien de bezwaren niet worden gevolgd kan een schorsings- en vernietigingsberoep ingesteld worden voor de Raad voor Vergunningsbetwistingen of de Raad van State tegen wijzigingen van een gewestplan, BPA's, RUP's, e.a.
Planschade en planbaten
Het kantoor begeleidt eigenaars bij het vrijwaren van hun rechten in geval van planschade of planbatenprocedures.
In bepaalde omstandigheden kan de bestemming van een perceel immers door de overheid worden gewijzigd door bv. een ruimtelijk uitvoeringsplan of in het verleden een bijzonder plan van aanleg vb.: een perceel landbouwgrond dat wordt herbestemd tot een perceel geschikt voor bedrijvigheid. Een bestemmingswijziging kan tot gevolg hebben dat er een meerwaarde gecreëerd wordt op een onroerend goed. De eigenaar van dit opgewaardeerde perceel mogelijks belastingen moeten betalen op deze meerwaarde, de zogenaamde planbaten. Echter, ook de omgekeerde situatie kan zich voordoen. Door de wijziging kunnen ontwikkelingsmogelijkheden verdwijnen of worden beperkt. In bepaalde gevallen kan er dan sprake zijn van een vergoeding wegens planschade.
Omgevingsvergunning-Milieu
Het milieurecht heeft een blijvende invloed verworven over diverse aspecten van het ondernemerschap. Verschillende normen inzake lucht, water en bodem hebben vaak een grote impact op de bedrijvigheid van industriële en dienstverlenende bedrijven en op particulieren.
Het kantoor is actief op vlak van volgende deelgebieden van het milieurecht:
Afvalbeheer
Bodemsanering, en grondverzet (zie topic bodemsanering en grondverzet)
Bosbeheer (zie topic natuurbehoud en bos)
Geluid
Integraal waterbeleid
Lucht
Natuurbehoud (zie topic natuurbehoud en bos)
Mestwetgeving (zie topic agrarisch recht)
Milieufiscaliteit
De adviesverlening van het kantoor in kader van omgevingsvergunningen- milieu (Vlarem-wetgeving) bestaat uit:
juridische begeleiding aan zowel bedrijven, studiebureaus en lokale besturen bij omgevingsvergunningsaanvragen
ondersteuning bij het opmaken van bezwaarschriften tijdens het openbaar onderzoek
bijstand bij het opstellen van administratieve beroepsprocedures voor de deputatie of minister (redactie beroepschrift, begeleiding zitting provinciale en/of gewestelijke milieuvergunningscommissie)
voeren van procedures voor de Raad van State en Rechtbanken van eerste aanleg
juridisch ondersteuning exploitant bij handhavingsprocedures door milieu-inspectie zoals bij sluiting van de inrichting, opheffing of schorsing milieuvergunning en vecht deze maatregelen ook aan.
Handhaving omgevingsvergunning- inbreuken: milieumisdrijf en bouwmisdrijf
Zowel het Milieuhandhavingsdecreet, het Onroerend Erfgoeddecreet als het Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening bevatten een tal van handhavingsregels en -maatregelen.
Het kantoor biedt juridisch ondersteuning voor de exploitant bij handhavingsprocedures door milieu-inspectie zoals bij sluiting van de inrichting, opheffing of schorsing milieuvergunning en vecht deze maatregelen ook aan.
Ook wanneer milieu of bouwdelicten worden gepleegd, staat het kantoor u bij welke stappen u kunt ondernemen.
Geluid en geurhinder
Bij overlast met betrekking tot milieuhinder, geurhinder, mobiliteitshinder, stofhinder, geluidshinder ea., is communicatie tussen overheid, bedrijven en de omgeving vaak van primordiaal belang om zoveel mogelijk hinderproblemen te voorkomen. Het kantoor begeleidt zowel overheden, bedrijven als particulieren om in overleg te gaan. Zonodig zullen gerechtelijke stappen dienen te worden ondernomen om de hinder te voorkomen, tot een aanvaardbaar minimum te beperken dan wel te late ophouden zo dit de enige uitweg blijkt.
Natuurbehoud en Bos
Als ondernemer of particulier krijgt men vaak met de verschillende regelingen op gebied van bescherming van natuur en van dier- en plantensoorten te maken.
Het kantoor is vertrouwd met procedures inzake het Europees natuurbeschermingsrecht (met onder meer de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn), het natuurbeschermingsrecht en het Bosdecreet.
Wegenis: waterweg en wegen
De aanwezigheid van waterwegen brengt vaak vragen met zich mee. Wie dient de waterwegen te onderhouden: de overheid, de aangelanden? Wie is verantwoordelijk bij overstroming? Het statuut van de waterweg is hierbij van belang.
Welke zijn de bouwmogelijkheden nabij een waterweg? Er is veel aandacht in de wetgeving voor de afstemming met andere beleidsdomeinen: bv. zal de watertoets steeds dienen te worden uitgevoerd door de bevoegde overheid die de omgevingsvergunning voor het bouwproject zal dienen af te leveren anders is de omgevingsvergunning onwettig, ook de link waterbeheer- en ruimtelijke bestemmingsplannen, de hemelwaterverordening ea. worden mee in de beoordeling genomen.
Ook bij ‘buurtwegen’ zijn tal van vragen aan de orde. Vooral het statuut van een weg is vaak voer voor discussie. De Atlas der Buurtwegen is hierbij louter indicatief. Het is het juridisch statuut van de weg dat wordt aangetoond dat zal primeren in discussies.
Ook buurtwegen kunnen worden opgeheven en gewijzigd, de nieuwe wetgeving inzake gemeentewegenis is in werking getreden 1 september 2019, en is aldus en recent.
Bodemsanering en bodemverontreiniging
het kantoor begeleidt in geval van dreigende saneringsplicht de eigenaars, gebruikers en exploitanten van vervuilde gronden bij hun aanvragen tot het bekomen van het statuut van onschuldige eigenaar/bezitter, zijnde de vrijstelling van saneringsplicht.
begeleiding administratieve beroepsprocedures voorzien in Bodemdecreet en Vlarebo
indien de beslissing van de OVAM ongunstig is, biedt het kantoor begeleiding bij het administratief beroep ingesteld bij de Vlaamse regering
het voeren van procedures bij de Raad van State
advisering en begeleiding bij procedures inzake grondverzet
juridische begeleiding in saneringsprocedures, zowel in de fase van de opmaak van de bodemonderzoeken (OBO en BBO) en het bodemsaneringsproject (BSP), als in de fase van de effectieve sanering
begeleiding bij handhavingsprocedures door de administratieve toezichthouders
bijstand voor overtredingen op de bodem-, grondverzets-, afval- en materialenwetgeving (Vlarebo, Vlarea en Vlarema)
ondersteuning bij schadeclaims veroorzaakt door verontreiniging of vervuiling afkomstig van naburige gronden
Bodemverontreiniging kan zware financiële consequenties met zich mee brengen. Een goede en tijdige begeleiding is dan ook van essentieel belang hierbij.
Erfgoed: monumenten en landschappen
Het kantoor adviseert de cliënt en verleent bijstand bij bezwaarprocedures bij voorlopige en definitieve bescherming van zijn eigendom als monument, landschap, dorps- en stadgezichten.Het kantoor biedt tevens ondersteuning in procedures voor de Raad van State wanneer zijn eigendom wordt beschermd middels een beschermingsbesluit. .
Onteigeningsrecht
In geval van onteigeningsdreiging voert het kantoor de onderhandelingen met de onteigenende overheid of met het aankoopcomité (minnelijke verwerving). Daarbij staat een eerlijke en billijke onteigeningsvergoeding centraal dan wel het proberen verhinderen van de onteigening.
In geval van onwettige onteigening, indien er aldus niet is voldaan aan de grondwettelijke basisvoorwaarden van algemeen nut, noodzaak, evenredigheid, zal het kantoor de cliënt bijstaan bij het opmaken van bezwaarschriften tijdens het openbaar onderzoek en voert het de procedure tot aanvechting van het onteigeningsbesluit voor de Raad van State dan wel de gerechtelijke onteigeningsprocedure voor de Vrederechter of de rechtbank van eerste aanleg.
Het kantoor werkt samen met landmeters-experten zodat er een totaal pakket aan dienstverlening kan worden aangeboden